La mise de fonds minimale : ce que permet le 5 %
Au Québec, une mise de fonds aussi basse que 5 % de la valeur de la propriété est permise pour les achats admissibles. Cette règle s'applique à la première tranche du prix d'achat, et un pourcentage plus élevé s'applique à la portion qui dépasse un certain seuil fixé par les règles en vigueur. Ces seuils changent périodiquement : vérifiez les règles actuelles avec votre courtier hypothécaire avant de planifier votre budget.
Cette option rend l'accession à la propriété plus rapide pour ceux qui n'ont pas eu le temps d'accumuler une épargne importante. En contrepartie, elle entraîne une obligation incontournable : l'assurance prêt hypothécaire.
L'assurance prêt hypothécaire : pourquoi elle s'applique sous 20 %
Dès que votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat, votre prêt est considéré à ratio élevé. Le prêteur exige alors une assurance prêt hypothécaire, offerte notamment par la SCHL ou un assureur privé autorisé. La prime d'assurance, calculée en pourcentage du montant emprunté, est ajoutée au solde de votre prêt et remboursée avec vos versements réguliers.
Concrètement, cela signifie que vous payez des intérêts non seulement sur le prix d'achat, mais aussi sur cette prime tout au long de la durée de votre amortissement. Plus votre mise de fonds est basse, plus le pourcentage de la prime est élevé. C'est un coût réel à intégrer dans votre planification financière.
Le prêt conventionnel : les avantages du 20 % et plus
Lorsque votre mise de fonds atteint 20 % ou plus, votre prêt devient « conventionnel ». Aucune assurance prêt n'est obligatoire, ce qui élimine la prime et réduit le montant total emprunté. Sur la durée d'un amortissement, cette différence peut représenter des milliers de dollars d'intérêts économisés.
Une mise de fonds plus élevée réduit également votre ratio prêt-valeur, ce qui peut influencer favorablement les conditions proposées par les prêteurs. Cela dit, accumuler 20 % demande un horizon d'épargne plus long, et retarder l'achat a aussi ses propres implications selon l'évolution du marché.
Comparer les deux options : ce qu'il faut peser
- Coût total du prêt : une mise de fonds minimale augmente le montant emprunté et ajoute la prime d'assurance, donc davantage d'intérêts à long terme.
- Délai d'accès à la propriété : le 5 % permet d'acheter plus tôt ; le 20 % exige une épargne plus longue.
- Versements mensuels : un prêt plus élevé (avec prime incluse) génère des paiements plus importants, ce qui influence votre admissibilité selon le test de résistance.
- Test de résistance : quel que soit votre niveau de mise de fonds, vous devez vous qualifier à un taux supérieur à votre taux réel. Un prêt plus élevé rend cet exercice plus exigeant.
- Épargne conservée : opter pour le 5 % vous laisse des liquidités pour les frais de notaire, les taxes de bienvenue et les imprévus liés à l'achat.
Utilisez la calculatrice hypothécaire pour estimer l'impact de différents scénarios de mise de fonds sur vos versements.
Quelle option vous convient le mieux ?
Il n'existe pas de réponse universelle. Votre situation d'épargne, vos revenus, vos dettes actuelles et vos objectifs à long terme influencent tous le choix optimal. Un courtier hypothécaire peut analyser votre dossier et vous présenter des scénarios concrets, sans engagement, avant même que vous ayez trouvé une propriété.
Avant de visiter des propriétés, validez votre capacité d'emprunt et comprenez l'effet de votre mise de fonds sur vos paiements réels. C'est une étape clé pour aborder votre premier achat avec confiance. Vous pouvez soumettre une demande de financement en ligne pour démarrer cette démarche.
Ce qu'il faut retenir
Entre 5 % et 20 % de mise de fonds, la différence va bien au-delà du montant initial : elle touche l'obligation d'assurance prêt, le coût total du financement et votre admissibilité selon le test de résistance. Les deux options ont leur place selon votre profil financier. L'essentiel est de prendre cette décision en disposant de toute l'information, accompagné d'un professionnel qui connaît les règles en vigueur au Québec.
Communiquez avec votre courtier hypothécaire, Marc-André Houle, pour analyser votre situation et comparer les scénarios de mise de fonds qui correspondent à votre profil. Prenez contact dès aujourd'hui.
Foire aux questions
Est-ce que l'assurance prêt hypothécaire SCHL est obligatoire avec une mise de fonds de 5 % ?
Oui. Toute mise de fonds inférieure à 20 % exige une assurance prêt hypothécaire au Canada. La prime est ajoutée au montant de votre prêt et remboursée avec vos versements.
La prime d'assurance SCHL est-elle payée comptant ou ajoutée au prêt ?
Dans la grande majorité des cas, la prime est ajoutée au solde du prêt hypothécaire. Vous payez donc des intérêts sur cette prime tout au long de l'amortissement. Il est possible de la payer comptant, mais cela reste moins courant.
Le test de résistance s'applique-t-il aussi avec une mise de fonds de 20 % ?
Oui. Le test de résistance s'applique à la quasi-totalité des prêts hypothécaires, peu importe le niveau de mise de fonds. Vous devez démontrer que vous pourriez assumer vos paiements à un taux supérieur à votre taux contractuel.
Peut-on utiliser un don familial comme mise de fonds au Québec ?
Oui, un don provenant d'un proche peut généralement être accepté comme mise de fonds, mais les prêteurs ont des exigences précises de documentation. Consultez votre courtier hypothécaire pour connaître les conditions applicables à votre dossier.
Vaut-il mieux attendre d'avoir 20 % ou acheter avec 5 % dès maintenant ?
Cela dépend entièrement de votre situation financière, de vos objectifs et du marché immobilier. Il n'existe pas de réponse universelle. Un courtier hypothécaire peut vous présenter des scénarios chiffrés pour vous aider à décider.
