Pourquoi vos dépenses comptent autant que vos revenus
Quand un prêteur évalue votre demande hypothécaire, il ne regarde pas seulement ce que vous gagnez : il mesure aussi ce que vous devez déjà. Vos obligations financières mensuelles réduisent directement la portion de revenu disponible pour rembourser un prêt hypothécaire. Plus vos charges fixes sont élevées, plus votre capacité d'emprunt diminue, peu importe la valeur de votre salaire.
Cette analyse repose sur deux ratios réglementaires : l'ABD et l'ATD. Comprendre leur fonctionnement vous aide à anticiper les limites que le prêteur vous imposera.
Les deux ratios que tout prêteur calcule
L'ABD (amortissement brut de la dette) mesure la part de votre revenu brut consacrée aux seules dépenses de logement : versement hypothécaire, taxes municipales, frais de chauffage et, s'il y a lieu, une portion des frais de copropriété. Ce ratio doit rester sous le seuil fixé par le prêteur.
L'ATD (amortissement total de la dette) reprend tout ce qui compose l'ABD, puis y ajoute l'ensemble de vos autres obligations : prêt auto, marge de crédit, cartes de crédit, prêt étudiant et toute autre dette récurrente. C'est ce ratio global qui plafonne réellement votre budget hypothécaire.
Ces seuils sont définis par les prêteurs et les régulateurs, et ils peuvent changer. Vérifiez les valeurs en vigueur au moment de votre demande auprès d'un courtier hypothécaire.
Quelles dépenses entrent concrètement dans le calcul ?
- Paiements auto : la totalité du versement mensuel est comptabilisée dans l'ATD, qu'il s'agisse d'un prêt ou d'un contrat de location à long terme.
- Cartes de crédit : même si vous remboursez votre solde chaque mois, le prêteur retient généralement un pourcentage de la limite de crédit autorisée comme obligation mensuelle présumée.
- Marges de crédit : le solde en cours génère un paiement minimum qui s'ajoute à votre ATD.
- Prêts étudiants : les versements actifs sont inclus dans le calcul ; renseignez-vous sur le traitement des prêts en période de grâce selon les critères du prêteur.
- Pension alimentaire ou soutien financier ordonné par le tribunal : ces obligations légales sont généralement prises en compte.
- Loyer actuel : il n'entre pas directement dans l'ATD, mais il influence votre capacité réelle d'épargne et peut être examiné pour évaluer votre historique de paiement.
L'effet du test de résistance sur vos ratios
Le test de résistance (stress test) oblige le prêteur à calculer vos ratios ABD et ATD non pas au taux que vous négociez, mais à un taux d'admissibilité plus élevé : le plus élevé entre un taux plancher fixé par le régulateur et votre taux contractuel majoré de deux points de pourcentage.
Concrètement, cela signifie que vos versements hypothécaires simulés sont plus élevés que ceux que vous paierez réellement. Si vos autres dettes (auto, cartes) occupent déjà une bonne part de votre ATD, la marge restante pour l'hypothèque se rétrécit encore davantage sous l'effet du test de résistance. C'est pourquoi réduire vos dettes existantes avant de déposer une demande peut modifier le calcul à votre avantage.
Ce que vous pouvez faire avant de déposer votre demande
- Dresser un portrait complet de vos obligations : listez tous vos paiements mensuels récurrents (auto, cartes, marges, prêts) et leur solde actuel.
- Rembourser ou réduire certaines dettes : diminuer le solde d'une carte de crédit ou liquider un petit prêt peut modifier le calcul de votre ATD.
- Éviter de contracter de nouvelles dettes : un achat à crédit ou un nouveau contrat de location auto juste avant votre demande alourdit immédiatement vos ratios.
- Utiliser une calculatrice hypothécaire : estimez vous-même l'effet de vos charges sur votre budget en consultant la calculatrice hypothécaire disponible en ligne.
Ce qu'il faut retenir
Vos dépenses fixes mensuelles, qu'il s'agisse de paiements auto, de cartes de crédit ou de marges de crédit, s'accumulent dans votre ratio ATD et réduisent directement le montant hypothécaire que les prêteurs sont disposés à vous accorder. Le test de résistance amplifie cet effet en simulant des versements à un taux supérieur à votre taux réel. Avant de visiter des propriétés, prenez le temps de dresser un portrait honnête de vos obligations financières et d'en comprendre l'impact sur vos ratios. L'admissibilité et l'approbation demeurent conditionnelles aux critères et à la décision du prêteur.
Communiquez avec votre courtier hypothécaire, Marc-André Houle, pour obtenir une explication claire des ratios qui s'appliquent à votre situation et des documents que vous devrez réunir pour votre demande : prenez contact dès maintenant.
Foire aux questions
Est-ce que mon loyer actuel est pris en compte dans mon ratio d'endettement ?
Non, votre loyer actuel n'entre pas directement dans le calcul de l'ATD. Cependant, il peut être examiné pour évaluer votre historique de paiement et votre capacité réelle d'épargne.
Comment les cartes de crédit affectent-elles ma capacité d'emprunt, même si je rembourse mon solde chaque mois ?
Le prêteur retient généralement un pourcentage de votre limite de crédit autorisée comme obligation mensuelle présumée, indépendamment de votre habitude de remboursement. Réduire vos limites inutilisées peut donc influencer ce calcul.
Quelle est la différence entre l'ABD et l'ATD ?
L'ABD couvre uniquement les dépenses liées au logement (hypothèque, taxes, chauffage, frais de copropriété). L'ATD y ajoute toutes vos autres dettes récurrentes, comme le prêt auto, les cartes de crédit et les marges de crédit.
Le test de résistance tient-il compte de mes dettes existantes ?
Oui. Le test de résistance simule vos versements hypothécaires à un taux plus élevé que votre taux réel, et vos ratios ABD et ATD sont calculés sur cette base. Si vos dettes existantes occupent déjà une part importante de votre ATD, la marge disponible pour l'hypothèque est d'autant plus réduite.
Dois-je rembourser toutes mes dettes avant de faire une demande hypothécaire ?
Pas nécessairement toutes, mais réduire les dettes qui pèsent le plus dans votre ATD peut modifier le calcul de votre capacité d'emprunt. Chaque situation est différente ; les critères d'admissibilité demeurent la décision du prêteur.
