Pourquoi calculer votre capacité d'emprunt avant de magasiner?
Visiter des propriétés sans connaître votre capacité d'emprunt, c'est un peu comme faire l'épicerie sans savoir ce qu'il y a dans votre compte bancaire. Vous risquez de tomber amoureux d'une maison hors de portée, ou à l'inverse, de vous limiter inutilement.
En validant votre capacité d'emprunt en amont, vous magasinez avec confiance, vous faites des offres crédibles et vous évitez les mauvaises surprises au moment de l'approbation hypothécaire.
Les deux ratios fondamentaux utilisés par les prêteurs
Les institutions financières canadiennes évaluent votre dossier à l'aide de deux ratios d'endettement reconnus.
- L'ABD (amortissement brut de la dette) : il mesure la part de votre revenu brut mensuel consacrée aux dépenses de logement (versement hypothécaire, taxes foncières, frais de chauffage et, s'il y a lieu, 50 % des frais de copropriété). Ce ratio ne devrait généralement pas dépasser 32 %.
- L'ATD (amortissement total de la dette) : il ajoute à l'ABD toutes vos autres dettes (prêt auto, carte de crédit, marge de crédit, etc.). Ce ratio ne devrait généralement pas dépasser 44 %.
Ces seuils sont des balises générales établies par les prêteurs et la SCHL. Votre situation précise peut varier selon le prêteur et le type de financement. Consultez un courtier hypothécaire pour obtenir une évaluation adaptée à votre dossier.
Le test de résistance : ce que vous devez savoir
Depuis les règles fédérales en vigueur au Canada, tout emprunteur doit se qualifier non pas au taux négocié, mais à un taux plus élevé. On appelle cela le test de résistance (ou « stress test »).
Concrètement, votre prêteur vérifie que vous seriez en mesure de rembourser votre hypothèque si les taux d'intérêt augmentaient. Le taux de qualification utilisé est le plus élevé entre le taux contractuel majoré de 2 % et un taux plancher fixé par les autorités fédérales. Ce plancher est révisé périodiquement ; vérifiez la valeur en vigueur auprès de votre courtier ou de la SCHL.
L'effet pratique est important : le montant pour lequel vous vous qualifiez est souvent inférieur à ce que vous pourriez croire en regardant uniquement les taux affichés. Utilisez la calculatrice hypothécaire pour obtenir une première estimation de vos versements selon différents scénarios de taux.
Les facteurs qui influencent votre capacité d'emprunt
- Vos revenus : revenus d'emploi, travail autonome, revenus de location ou autres sources stables et vérifiables. Plus vos revenus sont élevés et stables, plus votre capacité augmente.
- Vos dettes existantes : chaque paiement mensuel (voiture, carte de crédit, prêt étudiant) réduit directement la marge disponible pour un versement hypothécaire.
- Votre mise de fonds : au Canada, la mise de fonds minimale est de 5 % pour les propriétés dont le prix d'achat est inférieur à 500 000 $. Une mise de fonds d'au moins 20 % vous permet d'éviter l'assurance prêt hypothécaire de la SCHL, ce qui réduit le coût total du financement.
- Votre cote de crédit : un dossier de crédit solide améliore votre admissibilité et peut influencer les conditions offertes par les prêteurs.
- La période d'amortissement : un amortissement plus long réduit le versement mensuel, mais augmente le coût total en intérêts.
Comment obtenir une estimation réaliste avant de visiter
La démarche la plus fiable est d'obtenir une préapprobation hypothécaire avant de commencer vos visites. Ce processus permet à un prêteur d'analyser votre dossier (revenus, dettes, crédit, mise de fonds) et de vous indiquer un montant maximal pour lequel vous pourriez être admissible, sous réserve de vérification finale.
Un courtier hypothécaire compare les offres de plusieurs prêteurs en une seule démarche, ce qui vous évite de multiplier les demandes de crédit. Soumettez votre demande de financement en ligne pour démarrer le processus rapidement et en toute confidentialité.
L'essentiel à retenir
Avant de visiter la moindre propriété, prenez le temps de comprendre votre capacité d'emprunt réelle : vos revenus, vos dettes et le test de résistance sont les trois piliers qui déterminent le montant pour lequel vous pourriez être admissible. Cette démarche vous place dans une position solide pour faire des offres sérieuses et éviter les déceptions. Pour obtenir une évaluation personnalisée et sans engagement, parlez à un courtier hypothécaire dès le début de votre projet.
Communiquez avec votre courtier hypothécaire, Marc-André Houle, via la page de contact pour évaluer votre capacité d'emprunt et démarrer votre projet d'achat sur des bases solides.
Foire aux questions
Quelle est la différence entre la préqualification et la préapprobation hypothécaire?
La préqualification est une estimation rapide basée sur les informations que vous fournissez verbalement. La préapprobation est plus formelle : le prêteur vérifie vos documents (revenus, dettes, crédit) et vous remet une confirmation écrite du montant pour lequel vous pourriez être admissible. La préapprobation est beaucoup plus fiable pour magasiner.
Est-ce que le test de résistance s'applique à tous les acheteurs?
Oui, le test de résistance s'applique à la grande majorité des demandes de prêt hypothécaire au Canada, qu'il s'agisse d'une première propriété ou non, et qu'il y ait ou non une assurance SCHL. Les modalités exactes peuvent évoluer ; vérifiez la situation actuelle avec votre courtier hypothécaire.
Mes dettes de carte de crédit nuisent-elles vraiment à ma capacité d'emprunt?
Oui. Les prêteurs considèrent généralement un pourcentage du solde ou de la limite de votre carte de crédit comme un paiement mensuel obligatoire dans le calcul de l'ATD. Réduire vos soldes avant de faire une demande peut donc améliorer votre dossier.
Combien de temps est valide une préapprobation hypothécaire?
Une préapprobation est généralement valide entre 60 et 120 jours, selon le prêteur. Passé ce délai, votre dossier doit être réévalué. Évitez de contracter de nouvelles dettes pendant cette période, car cela pourrait modifier votre admissibilité.
Puis-je calculer ma capacité d'emprunt moi-même?
Vous pouvez obtenir une première estimation à l'aide d'une calculatrice hypothécaire, mais cette estimation reste approximative. Seul un prêteur ou un courtier hypothécaire peut analyser l'ensemble de votre dossier (revenus vérifiés, historique de crédit, type de propriété) pour vous donner un portrait fiable.
