Pourquoi vos actifs comptent autant que votre revenu
La plupart des premiers acheteurs pensent que la qualification hypothécaire repose uniquement sur le salaire. En réalité, les prêteurs examinent l'ensemble de votre situation financière. Vos actifs, c'est-à-dire vos épargnes et placements, peuvent démontrer votre stabilité financière et, dans certains cas, influencer le montant que vous pouvez emprunter.
Cela ne signifie pas que vos placements remplacent un revenu suffisant : les ratios d'endettement (ABD et ATD) restent au cœur de l'analyse. Mais un actif solide et bien documenté peut renforcer la crédibilité de votre dossier aux yeux du prêteur.
Quels actifs les prêteurs québécois reconnaissent-ils ?
Les types d'actifs généralement pris en compte comprennent :
- REER (Régime enregistré d'épargne-retraite) : l'épargne accumulée est visible et quantifiable. Le Régime d'accession à la propriété (RAP) permet également aux premiers acheteurs de retirer jusqu'à un certain montant pour la mise de fonds, ce qui en fait un actif directement mobilisable. Vérifiez le plafond courant auprès d'un courtier ou de l'Agence du revenu du Canada.
- CELI (Compte d'épargne libre d'impôt) : les sommes détenues sont liquides et disponibles sans pénalité fiscale au retrait, ce qui les rend particulièrement appréciées par les prêteurs.
- Portefeuille d'actions et fonds de placement : ces actifs sont généralement admissibles, mais les prêteurs appliquent souvent une décote pour tenir compte de la volatilité du marché. La valeur retenue peut donc être inférieure à la valeur marchande totale.
- Épargne bancaire (comptes courants et dépôts à terme) : les liquidités directes sont les actifs les plus simples à faire reconnaître.
- Valeur nette d'une autre propriété : si vous êtes déjà propriétaire d'un bien, la valeur nette (équité) peut être prise en compte selon les politiques du prêteur.
Le délai de détention : une condition souvent méconnue
Les prêteurs ne considèrent généralement pas un dépôt récent comme un actif établi. La règle habituelle est que les fonds doivent avoir été détenus dans votre compte pendant au moins 90 jours avant la demande de financement. Ce délai permet au prêteur de s'assurer que les sommes ne proviennent pas d'un prêt non déclaré ou d'un transfert de dernière minute.
Si vous prévoyez consolider des placements ou transférer des fonds pour constituer votre mise de fonds, faites-le bien en avance. Consultez un courtier hypothécaire pour planifier le moment opportun selon les exigences précises du prêteur visé, car ces délais peuvent varier.
Comment présenter vos actifs pour qu'ils soient reconnus
La documentation est déterminante. Voici les pratiques à suivre pour que vos actifs soient pleinement pris en compte :
- Relevés complets et récents : fournissez les relevés officiels (bancaires, de courtage, de régimes enregistrés) couvrant les 90 derniers jours, avec votre nom, le numéro de compte et la valeur à la date indiquée.
- Traçabilité des sources : si des fonds proviennent d'un don familial ou d'une vente d'actif, une lettre de don ou un acte de vente peut être exigé pour confirmer l'origine des sommes.
- Cohérence avec votre déclaration de revenus : les actifs déclarés doivent être cohérents avec votre historique fiscal. Des écarts importants peuvent soulever des questions.
- Évitez les mouvements inhabituels : de gros dépôts juste avant la demande attirent l'attention. La stabilité du solde sur plusieurs mois est un signal positif.
Un courtier hypothécaire peut examiner vos relevés, vous indiquer quels documents sont requis par chaque prêteur et vous aider à structurer votre présentation. Soumettez votre demande de financement en ligne pour démarrer le processus.
Ce que les actifs ne peuvent pas remplacer
Il est important de comprendre les limites. Les actifs renforcent un dossier, mais ils ne contournent pas les ratios d'endettement ni le test de résistance. Pour être admissible, vous devez tout de même démontrer que vos revenus permettent d'assumer les paiements au taux d'admissibilité (le plus élevé entre le taux plancher réglementaire et votre taux contractuel majoré de deux points de pourcentage).
Autrement dit, posséder un REER bien garni ne compense pas un ratio ATD trop élevé. Les actifs jouent un rôle complémentaire : ils témoignent de votre discipline financière et sécurisent la mise de fonds, mais la capacité de remboursement reste le critère central. Utilisez la calculatrice hypothécaire pour estimer votre capacité d'emprunt selon votre situation.
Ce qu'il faut retenir
Au Québec, les prêteurs peuvent tenir compte de vos REER, CELI, portefeuilles d'actions et autres épargnes pour évaluer votre dossier hypothécaire, à condition que ces actifs soient détenus depuis suffisamment longtemps (généralement 90 jours) et documentés rigoureusement. Ils ne remplacent pas un revenu admissible ni une capacité de remboursement solide, mais ils peuvent renforcer la crédibilité de votre demande. Pour savoir comment présenter vos actifs de façon optimale, communiquez avec un courtier hypothécaire avant de déposer votre dossier.
Communiquez avec votre courtier hypothécaire, Marc-André Houle, pour examiner quels actifs figurant dans votre dossier peuvent être présentés au prêteur et clarifier les documents à préparer. Prenez contact dès maintenant.
Foire aux questions
Mon REER peut-il être utilisé comme actif pour un prêt hypothécaire au Québec ?
Oui. L'épargne dans votre REER est un actif reconnu par les prêteurs. De plus, le Régime d'accession à la propriété (RAP) vous permet de retirer une partie de votre REER pour constituer votre mise de fonds, sans impôt immédiat. Vérifiez le plafond en vigueur auprès de l'Agence du revenu du Canada ou d'un courtier hypothécaire.
Pourquoi les prêteurs exigent-ils que les fonds soient détenus depuis 90 jours ?
Ce délai permet au prêteur de confirmer que les sommes sont véritablement les vôtres et ne proviennent pas d'un prêt non déclaré. Des fonds déposés peu avant la demande peuvent être perçus comme une dette déguisée, ce qui affecterait vos ratios d'endettement.
Un portefeuille d'actions est-il valorisé à sa pleine valeur marchande ?
Pas nécessairement. Les prêteurs appliquent souvent une décote sur les actifs volatils comme les actions, pour tenir compte du risque de fluctuation. La valeur retenue peut donc être inférieure à la valeur affichée sur votre relevé de courtage.
Les actifs peuvent-ils me permettre de passer le test de résistance si mon revenu est insuffisant ?
Non. Le test de résistance évalue votre capacité à rembourser à un taux d'admissibilité supérieur à votre taux réel. Il repose sur vos revenus et vos ratios d'endettement. Les actifs complètent votre dossier, mais ne remplacent pas un revenu admissible suffisant.
Que faire si mes fonds proviennent d'un don familial ?
Les prêteurs acceptent généralement les dons familiaux pour la mise de fonds, mais exigent une lettre de don signée confirmant que la somme n'est pas un prêt. La traçabilité est essentielle : les fonds doivent être déposés dans votre compte et apparaître sur vos relevés.
