Pourquoi la nature de votre revenu compte autant que son montant
Lorsqu'un prêteur évalue votre demande hypothécaire, il ne regarde pas uniquement le chiffre sur votre talon de paie. Il cherche à confirmer que votre revenu est stable, vérifiable et susceptible de se maintenir. C'est à partir de ce revenu validé qu'il calcule vos ratios d'endettement (ABD et ATD) pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter. Un revenu bien documenté peut faire toute la différence entre une approbation et un refus.
Le salaire d'employé : le profil le plus simple à valider
Si vous êtes salarié à temps plein depuis au moins deux ans chez le même employeur (ou dans le même domaine), votre dossier est généralement le plus facile à monter. Les prêteurs considèrent votre revenu brut annuel comme base de calcul.
Documents habituellement requis :
- Lettre d'emploi récente indiquant votre poste, votre ancienneté et votre salaire annuel
- Talons de paie des 30 derniers jours
- Avis de cotisation de l'Agence du revenu du Canada (ARC) des deux dernières années
Pour les employés à temps partiel ou saisonniers, le prêteur calculera généralement une moyenne sur deux ans plutôt que d'utiliser le salaire actuel seul.
Bonus, commissions et revenus variables : comment ils sont comptabilisés
Les revenus variables (commissions, pourboires, heures supplémentaires, primes annuelles) sont admissibles, mais les prêteurs les traitent avec prudence. Ils ne retiennent généralement pas le montant de la dernière année seulement; ils font une moyenne sur deux ans pour lisser les fluctuations.
Documents habituellement requis :
- Feuillets T4 des deux dernières années
- Avis de cotisation de l'ARC des deux dernières années
- Lettre de l'employeur confirmant que le revenu variable fait partie de la rémunération habituelle
Si vos bonus sont récents ou irréguliers, une partie seulement pourrait être prise en compte. Validez ce point avec votre courtier hypothécaire avant de planifier votre budget.
Travail autonome et revenus d'entreprise : une validation plus exigeante
Les travailleurs autonomes et propriétaires d'entreprise peuvent tout à fait obtenir un financement hypothécaire, mais le processus de validation est plus rigoureux. Les prêteurs veulent s'assurer que le revenu déclaré est réel, récurrent et suffisant pour couvrir les obligations hypothécaires.
Documents habituellement requis :
- Déclarations de revenus (T1 générales) des deux dernières années
- Avis de cotisation de l'ARC des deux dernières années
- États financiers de l'entreprise (si applicable), préparés par un comptable
- Preuve d'existence de l'entreprise (numéro d'entreprise du Québec, contrats, relevés bancaires d'affaires)
Les prêteurs utilisent généralement le revenu net déclaré, ce qui peut être inférieur au revenu brut si vous avez déduit beaucoup de dépenses d'entreprise. Certains prêteurs offrent des programmes adaptés aux travailleurs autonomes; votre courtier hypothécaire peut vous orienter vers les options les plus appropriées à votre situation.
Autres sources de revenus : ce qui peut s'ajouter à votre dossier
Selon votre situation, d'autres types de revenus peuvent être reconnus en tout ou en partie par les prêteurs :
- Revenus de location : généralement admissibles à hauteur d'un pourcentage du loyer brut perçu, avec baux et déclarations fiscales à l'appui
- Pension alimentaire ou soutien financier ordonné par un tribunal : admissible si l'ordonnance est permanente et documentée
- Prestations gouvernementales stables : certaines prestations régulières peuvent être acceptées selon le prêteur et la durée prévue
Les revenus informels, non déclarés ou non documentés ne sont pas acceptés. Seul ce qui peut être prouvé par des documents officiels entre dans le calcul.
Préparer votre dossier : les bons réflexes avant de soumettre une demande
Quelle que soit votre source de revenu, quelques habitudes facilitent la validation de votre dossier :
- Produisez vos déclarations de revenus à jour et obtenez vos avis de cotisation de l'ARC chaque année
- Conservez vos talons de paie et relevés bancaires des derniers mois
- Évitez les changements d'emploi importants dans les mois précédant votre demande
- Si vous êtes travailleur autonome, collaborez avec un comptable pour des états financiers clairs
Vous pouvez également utiliser la calculatrice hypothécaire pour estimer votre capacité d'emprunt en fonction de votre revenu, avant même de rencontrer un prêteur.
Ce qu'il faut retenir
Les prêteurs hypothécaires acceptent plusieurs types de revenus, du salaire d'employé au travail autonome en passant par les commissions et certaines prestations, à condition que chacun soit documenté et vérifiable. Plus votre dossier est complet et bien préparé, plus l'évaluation sera rapide et favorable. Avant de visiter des propriétés, prenez le temps de rassembler vos documents et de faire valider votre profil par un professionnel : vous éviterez les mauvaises surprises au moment de la demande officielle.
Communiquez avec votre courtier hypothécaire, Marc-André Houle, pour analyser votre profil de revenu et préparer un dossier solide avant de déposer votre demande.
Frequently Asked Questions
Mon revenu de travail autonome est-il suffisant pour obtenir un prêt hypothécaire?
Oui, les travailleurs autonomes peuvent obtenir un financement hypothécaire. Les prêteurs exigent généralement deux ans de déclarations de revenus et d'avis de cotisation pour valider la stabilité du revenu. Le montant retenu est habituellement le revenu net déclaré.
Est-ce que mes bonus annuels comptent dans le calcul de mon prêt?
Oui, mais les prêteurs font généralement une moyenne sur deux ans pour les revenus variables comme les bonus ou les commissions. Une seule bonne année ne suffit pas : la régularité est ce qui est évalué.
Quels documents dois-je absolument avoir pour ma demande hypothécaire?
Au minimum : vos avis de cotisation de l'ARC des deux dernières années, vos talons de paie récents (ou déclarations T1 si autonome), et une lettre d'emploi si vous êtes salarié. Votre courtier hypothécaire vous indiquera les documents spécifiques selon votre profil.
Un revenu non déclaré peut-il être utilisé pour qualifier un prêt hypothécaire?
Non. Les prêteurs n'acceptent que les revenus officiellement déclarés et documentés. Les revenus informels ne peuvent pas entrer dans le calcul du ratio d'endettement.
Puis-je inclure le revenu de location d'un logement dans mon immeuble pour augmenter ma capacité d'emprunt?
Dans certains cas, oui. Les prêteurs peuvent accepter une portion du revenu locatif prévu, selon des règles précises. Des baux signés et vos déclarations fiscales antérieures seront généralement requis. Consultez votre courtier pour connaître les conditions applicables.
