Pourquoi les prêteurs s'intéressent à vos ratios d'endettement
Lorsque vous déposez une demande de prêt hypothécaire, le prêteur ne regarde pas uniquement votre revenu ou votre mise de fonds. Il analyse aussi la proportion de vos revenus déjà engagée dans vos obligations financières. C'est précisément le rôle des ratios d'endettement : ils permettent au prêteur de mesurer votre capacité à assumer de nouvelles mensualités sans mettre votre budget en péril.
Deux ratios sont au cœur de cette évaluation : l'ABD et l'ATD. Comprendre leur fonctionnement vous aide à préparer un dossier solide et à éviter les mauvaises surprises au moment de la demande.
L'ABD : ce que votre logement coûte par rapport à votre revenu
L'ABD (amortissement brut de la dette) représente la part du revenu brut consacrée au logement, incluant l'hypothèque, les taxes, le chauffage et une portion des frais de copropriété.
En pratique, le prêteur additionne vos paiements hypothécaires mensuels estimés, les taxes foncières, les frais de chauffage et, si vous achetez un condo, une partie des charges de copropriété. Il divise ensuite ce total par votre revenu brut mensuel pour obtenir le ratio ABD.
Plus ce ratio est bas, plus votre dossier est perçu comme confortable du point de vue du logement. Si votre ABD est élevé, cela signifie qu'une grande partie de vos revenus est déjà absorbée par les seuls coûts d'habitation, ce qui laisse peu de marge pour d'autres obligations.
Utilisez notre calculatrice hypothécaire pour obtenir une première estimation de vos paiements mensuels.
L'ATD : le portrait complet de vos dettes
L'ATD (amortissement total de la dette) correspond à l'ABD auquel s'ajoutent toutes les autres dettes, comme les paiements d'auto, les marges de crédit et les cartes de crédit.
Autrement dit, l'ATD donne au prêteur une vision globale de vos engagements financiers mensuels. Si vous remboursez un prêt auto, une marge de crédit personnelle ou un solde de carte de crédit, ces montants s'additionnent à vos coûts d'habitation dans le calcul.
C'est souvent l'ATD qui devient le facteur limitant pour les premiers acheteurs. Même si votre ABD est raisonnable, un niveau élevé de dettes à la consommation peut faire grimper votre ATD au-delà du seuil accepté par le prêteur.
Exemple de réflexion budgétaire : si vous versez chaque mois des paiements sur un véhicule et portez un solde sur une carte de crédit, ces montants réduisent directement la tranche de revenu disponible pour un prêt hypothécaire. Réduire ou éliminer certaines dettes avant de déposer votre demande peut donc améliorer votre ATD.
Les seuils : ce que le prêteur accepte
Ces ratios ne doivent pas dépasser les seuils du prêteur. Chaque institution financière applique ses propres limites, qui peuvent aussi varier selon le type de prêt et le profil de l'emprunteur. Il est donc essentiel de vérifier les exigences précises auprès de votre prêteur ou de votre courtier hypothécaire.
Ce qu'il faut retenir : un ratio ABD ou ATD trop élevé ne signifie pas nécessairement un refus automatique, mais il peut restreindre le montant que vous êtes en mesure d'emprunter ou entraîner des conditions différentes. À l'inverse, des ratios bien en deçà des seuils témoignent d'une gestion financière saine et d'une marge de manœuvre confortable.
Comment préparer votre dossier en tenant compte de ces ratios
Voici quelques pistes concrètes pour aborder votre demande hypothécaire avec des ratios favorables :
- Dressez un portrait complet de vos dettes : listez tous vos paiements mensuels récurrents, prêt auto, marge de crédit, cartes de crédit, prêts étudiants, avant même de rencontrer un prêteur.
- Estimez vos coûts d'habitation réels : au-delà du remboursement hypothécaire, intégrez les taxes foncières, le chauffage et, le cas échéant, les frais de copropriété dans votre budget.
- Réduisez vos dettes à la consommation si possible : rembourser un solde de carte de crédit ou un petit prêt avant de déposer votre demande peut faire baisser votre ATD de façon significative.
- Évitez de contracter de nouvelles dettes : un achat à crédit important (véhicule, électroménagers) juste avant votre demande peut alourdir votre ATD au moment où le prêteur analyse votre dossier.
- Consultez un courtier hypothécaire tôt dans le processus : un courtier hypothécaire peut calculer vos ratios actuels, identifier les points à améliorer et vous orienter vers les prêteurs dont les critères correspondent à votre profil. Vous pouvez soumettre votre demande en ligne pour démarrer cette démarche.
ABD, ATD et test de résistance : un trio à comprendre ensemble
Les ratios ABD et ATD ne fonctionnent pas en vase clos. Ils s'inscrivent dans un processus d'évaluation plus large qui inclut notamment le test de résistance hypothécaire. Ce test simule votre capacité à rembourser votre prêt à un taux plus élevé que celui négocié, ce qui peut influencer le montant admissible calculé à partir de vos ratios.
En d'autres termes, même si vos ratios semblent confortables au taux actuel, le prêteur vérifie qu'ils restent acceptables dans un scénario de taux plus élevé. Comprendre l'interaction entre ces outils d'évaluation vous permet d'anticiper les questions du prêteur et de préparer un dossier cohérent.
Pour en savoir plus sur l'ensemble des critères d'admissibilité, consultez la page des services offerts par Marc-André Houle, courtier hypothécaire.
L'essentiel à retenir
Les ratios ABD et ATD sont les deux instruments principaux que les prêteurs utilisent pour évaluer votre capacité à assumer un prêt hypothécaire. L'ABD mesure la part de votre revenu brut consacrée aux coûts d'habitation, tandis que l'ATD y ajoute l'ensemble de vos autres dettes. Connaître ces deux ratios avant de déposer votre demande vous permet de planifier votre budget de façon réaliste, de réduire vos dettes stratégiquement et d'aborder la rencontre avec votre courtier hypothécaire avec une vision claire de votre situation financière.
Vous souhaitez connaître vos ratios ABD et ATD avant de déposer votre demande ? Contactez Marc-André Houle, votre courtier hypothécaire, pour analyser votre situation ensemble et planifier votre budget de façon réaliste, ou soumettez votre demande en ligne dès maintenant pour démarrer le processus.
Foire aux questions
Quelle est la différence concrète entre l'ABD et l'ATD ?
L'ABD (amortissement brut de la dette) représente la part du revenu brut consacrée au logement, incluant l'hypothèque, les taxes, le chauffage et une portion des frais de copropriété. L'ATD (amortissement total de la dette) correspond à l'ABD auquel s'ajoutent toutes les autres dettes, comme les paiements d'auto, les marges de crédit et les cartes de crédit. En résumé, l'ABD se limite aux coûts d'habitation, tandis que l'ATD dresse le portrait complet de vos engagements financiers mensuels.
Quelles dépenses sont incluses dans le calcul de mon ABD ?
Pour calculer votre ABD, le prêteur additionne vos paiements hypothécaires mensuels estimés, les taxes foncières, les frais de chauffage et, si vous achetez un condo, une portion des charges de copropriété. Il est donc important d'estimer l'ensemble de ces postes, et pas seulement le remboursement du capital et des intérêts, avant de cibler un prix de propriété.
Comment puis-je améliorer mon ATD avant de soumettre ma demande hypothécaire ?
Plusieurs actions concrètes peuvent faire baisser votre ATD : rembourser un solde de carte de crédit ou un petit prêt avant de déposer votre demande, éviter de contracter de nouvelles dettes importantes (achat d'un véhicule, d'électroménagers à crédit) dans les semaines précédant votre demande, et dresser un portrait complet de tous vos paiements mensuels récurrents pour repérer ceux que vous pourriez réduire ou éliminer en priorité.
Quel lien y a-t-il entre les ratios ABD/ATD et le test de résistance hypothécaire ?
Les ratios ABD et ATD et le test de résistance font partie du même processus d'évaluation. Le test de résistance simule votre capacité à rembourser votre prêt à un taux plus élevé que celui négocié. Même si vos ratios semblent confortables au taux actuel, le prêteur vérifie qu'ils restent acceptables dans ce scénario de taux plus élevé. Comprendre l'interaction entre ces outils vous permet d'anticiper les questions du prêteur et de préparer un dossier cohérent.
