Pourquoi parle-t-on de frais « cachés »?
Lorsque vous planifiez l'achat d'une première propriété, le montant de la mise de fonds et le taux hypothécaire retiennent toute l'attention. Pourtant, plusieurs postes de coûts viennent s'ajouter au prix d'achat et peuvent représenter des milliers de dollars supplémentaires. On les qualifie de « cachés » non pas parce qu'ils sont illégaux ou dissimulés, mais parce qu'ils sont rarement mis de l'avant dans les premières conversations sur le financement.
Un courtier hypothécaire sérieux vous les présentera dès la préapprobation, afin que votre budget soit réaliste dès le départ. Voici les principaux postes à connaître.
L'assurance prêt hypothécaire de la SCHL
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat, votre prêteur exige une assurance prêt hypothécaire, généralement fournie par la SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement). Cette prime est calculée en pourcentage du montant emprunté et varie selon le ratio mise de fonds / prix d'achat.
La prime peut être ajoutée au solde de votre hypothèque, ce qui signifie que vous ne la payez pas d'un coup, mais elle augmente le montant total sur lequel des intérêts s'accumulent. Des taxes provinciales s'appliquent également sur cette prime et sont, elles, payables à la signature chez le notaire. Confirmez les taux exacts en vigueur avec votre courtier hypothécaire, car ces pourcentages peuvent être révisés.
Les frais de notaire et d'inscription au Registre foncier
Au Québec, la signature d'un acte de vente et d'un acte hypothécaire se fait obligatoirement devant un notaire. Les honoraires notariaux varient selon la complexité du dossier et le notaire choisi. Ils couvrent généralement :
- La rédaction et la signature de l'acte de vente
- La rédaction et la signature de l'acte hypothécaire
- Les frais d'inscription au Registre foncier du Québec
- Les recherches de titres et les certificats de localisation, selon les cas
Prévoyez de magasiner les honoraires notariaux et d'inclure ce montant dans votre budget de clôture. Il est prudent d'obtenir une soumission détaillée avant de choisir votre notaire.
L'inspection préachat et l'évaluation de la propriété
L'inspection préachat est réalisée par un inspecteur en bâtiment accrédité. Elle n'est pas obligatoire légalement, mais elle est fortement recommandée pour tout premier acheteur. Elle permet de détecter des problèmes structuraux, d'humidité ou de systèmes mécaniques avant de finaliser l'achat. Son coût varie selon la taille et le type de propriété.
De son côté, l'évaluation immobilière (ou rapport d'évaluation agréée) peut être exigée par le prêteur pour confirmer que la valeur marchande de la propriété justifie le montant du prêt. Ces frais sont généralement à la charge de l'acheteur et s'ajoutent aux autres dépenses de clôture. Notez que l'évaluation municipale inscrite au rôle d'évaluation ne remplace pas une évaluation agréée aux fins du financement.
Les autres frais à ne pas négliger
Au-delà des postes principaux, plusieurs autres coûts méritent d'être anticipés :
- Taxe de bienvenue (droits de mutation) : calculée selon des paliers basés sur le prix d'achat, elle est payable à la municipalité dans les mois suivant la transaction.
- Ajustements de taxes et de charges : au moment de la clôture, les taxes municipales et scolaires sont réparties au prorata entre vendeur et acheteur selon la date de prise de possession.
- Assurance habitation : les prêteurs exigent une preuve d'assurance habitation valide dès la signature. Ce coût récurrent doit être intégré à votre budget mensuel.
- Frais de déménagement et ajustements initiaux : peinture, petites rénovations, appareils électroménagers, ces dépenses post-achat s'accumulent rapidement.
Utilisez la calculatrice hypothécaire pour estimer vos versements et mieux planifier l'ensemble de vos coûts.
Ce qu'il faut retenir avant de signer
Les frais liés au financement hypothécaire vont bien au-delà de la mise de fonds et du taux d'intérêt. Assurance SCHL, honoraires notariaux, inspection préachat, taxe de bienvenue et ajustements divers peuvent représenter une somme significative qu'il faut anticiper dès le début de votre démarche. Un courtier hypothécaire rigoureux vous présentera une vue d'ensemble complète de ces coûts dès la préapprobation, afin que vous abordiez votre premier achat avec confiance et sans mauvaise surprise au moment de signer.
Communiquez avec votre courtier hypothécaire, Marc-André Houle, pour obtenir une évaluation complète de votre dossier et connaître tous les frais à prévoir avant de faire une offre.
Foire aux questions
Combien dois-je prévoir en frais de clôture en plus de ma mise de fonds?
À titre de règle générale, les experts recommandent de prévoir entre 1,5 % et 4 % du prix d'achat pour couvrir l'ensemble des frais de clôture (notaire, inspection, taxes, ajustements). Consultez votre courtier hypothécaire pour une estimation adaptée à votre situation.
La prime d'assurance SCHL est-elle toujours obligatoire?
Elle est obligatoire lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat. Si votre mise de fonds atteint ou dépasse 20 %, vous n'êtes pas tenu de souscrire cette assurance, bien que d'autres conditions de prêt puissent s'appliquer.
Quand la taxe de bienvenue est-elle payable?
La taxe de bienvenue (droits de mutation immobilière) est envoyée par la municipalité dans les mois qui suivent la transaction. Elle n'est pas payable à la signature chez le notaire, mais il faut avoir les liquidités disponibles pour l'acquitter dès réception de l'avis.
Mon prêteur peut-il exiger une évaluation immobilière agréée?
Oui, certains prêteurs l'exigent pour valider que la valeur marchande de la propriété correspond au montant du prêt demandé. Ces frais sont généralement à la charge de l'acheteur. L'évaluation municipale au rôle ne suffit pas à cet effet.
Un courtier hypothécaire au Québec peut-il me facturer des frais de courtage?
Dans la majorité des cas, le courtier hypothécaire est rémunéré par le prêteur et non par l'emprunteur. Toutefois, dans certaines situations particulières, des frais peuvent s'appliquer. Votre courtier, encadré par l'AMF, doit vous divulguer clairement sa rémunération dès le début.
